Documento 3. Desapropriação por utilidade pública ou por interesse social e concessão de direito real de uso de bem público: lei de desafetação e de afetação, decreto de declaração de utilidade pública ou de interesse social e contrato de concessão de direito real de uso
Lei de desafetação de imóvel público para bem dominical.
Fundamento: Código Civil, arts. 98 a 103; Lei nº 14.133, de 2021, art. 76; Lei nº 6.766, de 1979, arts. 17 e 22; Lei nº 10.257, de 2001; Lei nº 6.015, de 1973; Lei Complementar nº 95, de 1998; e Lei Orgânica do Município.
[D3.1] Identifique o imóvel por completo: número da matrícula, certidão de inteiro teor atualizada, descrição com confrontações, área total, área a desafetar, endereço, planta e memorial descritivo assinado por responsável técnico. Esta informação só estará disponível depois que o Município receber a proposta, porque vem dos registros patrimoniais do Município e do cartório de registro de imóveis. Até essa etapa, preencha com _______________. (Lei nº 6.015, de 1973, art. 176, caput e § 1º, e art. 225) Exemplo fictício: A área destinada ao local de execução está registrada na matrícula número _______________ do 2º Registro de Imóveis de Maringá, com _______________ metros quadrados de área total, dos quais _______________ metros quadrados serão desafetados, situada na Rua Exemplo, no bairro Jardim Exemplo. A descrição traz frente, laterais, fundos e confrontantes de cada lado, reproduzida do memorial descritivo assinado por profissional com anotação de responsabilidade técnica, acompanhado da planta de desmembramento aprovada pela Secretaria de Urbanismo. A certidão de inteiro teor foi emitida em _______________, nos termos da Lei nº _______________. Sem descrição registrável a lei é aprovada e o cartório recusa o registro, e o empreendimento fica sem base fundiária.
[D3.2] Classifique o bem na data do pedido, entre bem de uso comum do povo, bem de uso especial e bem dominical, com o fundamento da classificação. (Código Civil, arts. 98 a 99) Exemplo fictício: A área integra o sistema de espaços livres transferido ao Município no registro do loteamento. A classificação, porém, depende de uma regra local: pelo parágrafo único do art. 87 da Lei Orgânica de Maringá, as áreas transferidas ao Município em decorrência da aprovação de loteamentos são consideradas bens dominiais enquanto não se efetivarem benfeitorias que lhes deem outra destinação. A Diretoria de Patrimônio certificou em _______________ que a faixa nunca recebeu benfeitoria de lazer, o que a mantém como bem dominical e dispensa a desafetação; recebida a benfeitoria, ela passaria a bem de uso comum do povo, na forma do art. 99, I, do Código Civil, e a desafetação seria indispensável. Fosse bem de uso especial, como o terreno de uma unidade de saúde desativada, a exigência de lei seria a mesma, mudando apenas a demonstração de que o serviço foi transferido. Fosse bem dominical, a desafetação seria dispensada e bastaria a afetação ao Programa. A classificação decide o rito inteiro e por isso vem antes de qualquer outra peça.
[D3.3] Levante a origem do bem e a cadeia da matrícula, indicando como o Município adquiriu o imóvel. (Lei nº 6.015, de 1973, arts. 195 e 228) Exemplo fictício: A matrícula número _______________ registra que a área ingressou no domínio municipal por transferência decorrente do registro do loteamento Jardim Exemplo, sem ônus e sem encargo. A cadeia foi conferida até a origem, porque a forma de aquisição muda o regime: área de loteamento tem vinculação à destinação do plano aprovado; imóvel recebido em doação com encargo exige anuência do doador; imóvel comprado com recursos de convênio exige anuência do concedente; e imóvel adquirido para fim específico exige a demonstração de que o fim se exauriu. A certidão da Diretoria de Patrimônio e a cadeia dominial ficam no processo.
[D3.4] Verifique se a área é espaço livre, área verde ou área destinada a equipamento público constante do projeto de loteamento, hipótese em que a destinação não pode ser alterada pelo loteador e a alteração pelo Município exige lei e compensação. (Lei nº 6.766, de 1979, arts. 17 e 22) Exemplo fictício: A certidão do loteamento aprovado mostra que a área integra o percentual de espaços livres de uso comum entregue pelo loteador, ou seja, faz parte do preço urbanístico pago quando o bairro foi criado. Em Maringá, o parágrafo único do art. 87 da Lei Orgânica considera essas áreas bens dominiais enquanto não receberem benfeitoria que lhes dê outra destinação, o que muda o rito, mas não dispensa a compensação urbanística. Por isso a desafetação foi condicionada, no próprio projeto de lei, à afetação simultânea de outra área municipal como praça e área verde, com metragem igual ou superior, mantendo-se o percentual do bairro. Havendo área destinada a equipamento público comunitário, a compensação é feita com área de mesma destinação, e não com área verde genérica.
[D3.5] Verifique se o bem é tombado ou está em processo de tombamento, hipótese em que a alienação é vedada e a transferência só ocorre entre entes públicos. (Decreto-Lei nº 25, de 1937, art. 11) Exemplo fictício: A consulta ao Conselho Municipal do Patrimônio Histórico, respondida em _______________, informou que a área não é tombada nem está em processo de tombamento e que não há bem tombado no entorno imediato que exija anuência prévia. A certidão foi juntada porque a desafetação de bem tombado, ainda que aprovada por lei, não autoriza a alienação: coisa tombada pertencente ao Município só pode ser transferida a outro ente público, e a obra em bem tombado depende de autorização do órgão de proteção.
[D3.6] Verifique se o imóvel integra unidade de conservação, hipótese em que a desafetação ou a redução dos limites depende de lei específica com estudo próprio. (Lei nº 9.985, de 2000, art. 22, § 7º) Exemplo fictício: A Secretaria Municipal de Meio Ambiente certificou em _______________ que a área não integra unidade de conservação municipal, estadual ou federal, nem zona de amortecimento de unidade existente. O registro é feito porque, integrando unidade de conservação, o caminho seria outro: lei específica precedida de estudos técnicos e de consulta pública própria, vedada a redução por decreto ou por ato administrativo, e o empreendimento provavelmente teria de mudar de lugar.
[D3.7] Verifique se a área é área verde urbana e escreva a compensação ambiental correspondente, com localização, metragem e prazo de implantação. (Lei nº 12.651, de 2012, art. 25, e legislação municipal de meio ambiente) Exemplo fictício: A Secretaria Municipal de Meio Ambiente classificou parte da área como área verde urbana com cobertura vegetal e inventariou _______________ árvores, das quais _______________ serão suprimidas e _______________ preservadas e incorporadas ao desenho do conjunto. A compensação definida é a implantação de _______________ metros quadrados de nova área verde na matrícula número _______________, distante _______________ metros, com plantio de _______________ mudas de espécies nativas e prazo de _______________ meses, obrigação escrita no próprio projeto de lei para não depender de vontade futura. A supressão depende de autorização própria do órgão ambiental, que fixa a compensação por indivíduo arbóreo.
[D3.8] Verifique a existência de ocupação por terceiros e de direito de moradia consolidado, com levantamento social quando houver ocupantes. (Medida Provisória número 2.220, de 2001, art. 1º, e Lei nº 13.465, de 2017, art. 9º) Exemplo fictício: O levantamento de campo não encontrou ocupação, moradia, cultivo ou benfeitoria de terceiro na área, o que foi certificado com registro fotográfico e declaração da assistência social do bairro. Havendo ocupante com posse anterior a _______________ para moradia, a desafetação teria de respeitar o direito à concessão de uso especial para fins de moradia, que independe de escolha da Administração.
[D3.9] Verifique gravames, ônus, ações judiciais e pendências que recaiam sobre o imóvel, com as certidões correspondentes. (Lei nº 6.015, de 1973, art. 167, II, e art. 246) Exemplo fictício: A certidão de inteiro teor não registra hipoteca, penhora, usufruto, servidão, indisponibilidade nem qualquer ônus, e as certidões dos distribuidores cível e da fazenda pública, de _______________, não apontam ação que discuta a propriedade ou a posse. As certidões ficam no processo, porque desafetação de imóvel com litígio pendente costuma ser suspensa por decisão judicial depois de a lei já ter sido votada, e o empreendimento inteiro fica parado com projeto contratado e obra empenhada.
[D3.10] Junte a avaliação prévia do imóvel, com metodologia, data e prazo de validade, mesmo quando não houver venda. Informação produzida pela comissão de avaliação do Município. Até essa etapa, preencha com _______________. (Lei nº 14.133, de 2021, art. 76, caput) Exemplo fictício: O laudo de avaliação da Comissão Permanente de Avaliação, emitido nos termos da Lei nº _______________ em _______________, com validade de _______________ meses, avaliou a área em _______________ reais pelo método comparativo direto de dados de mercado, com a indicação das amostras utilizadas e do tratamento estatístico. Como não haverá venda, o valor não se converte em preço, mas mede o que o patrimônio público deixa de ter na condição anterior, serve de parâmetro para dimensionar a compensação e é o número que o controle externo compara com o benefício social do empreendimento.
[D3.11] Junte a certidão de que o bem não é necessário à finalidade pública a que estava afetado, assinada pelo órgão que o administra. (Código Civil, art. 100) Exemplo fictício: A Secretaria Municipal de Serviços Públicos, que administra os espaços livres do bairro, certificou em _______________ que a área não é necessária à função de lazer a que estava afetada, porque essa função se concentra na praça situada a _______________ metros dali, que permanece intacta, e porque a manutenção do trecho a desafetar foi suspensa há anos por ausência de uso. A certidão descreve o que existe hoje no local, informa desde quando, e é assinada pelo titular da pasta. Sem ela, a desafetação perde o pressuposto de fato: a lei retiraria do povo um bem que o povo ainda usa. Justificativa, destinação e compensação Fundamento: Constituição Federal, art. 37; Lei nº 10.257, de 2001, arts. 2º, 36 a 40.
[D3.12] Demonstre que a função pública anterior foi mantida, transferida ou absorvida em outro local, com a indicação de onde e desde quando. (Código Civil, art. 100) Exemplo fictício: A função de lazer da praça permanece integralmente na área da frente, com playground, quadra e caminhada, que não sofrem alteração, e nenhuma atividade hoje existente será suprimida ou deslocada. O projeto prevê ainda a ligação entre a praça e o novo equipamento por passeio acessível, de modo que o uso comum e o novo uso convivam no mesmo quarteirão.
[D3.13] Verifique a exigência de estudo de impacto de vizinhança e, sendo o caso, junte o estudo e a sua publicidade. (Lei nº 10.257, de 2001, arts. 36 a 38) Exemplo fictício: A legislação municipal exige estudo de impacto de vizinhança para empreendimento acima do porte fixado no plano diretor, e o local de execução, por reunir _______________ unidades e equipamentos públicos, está acima desse porte, razão pela qual o estudo foi elaborado e juntado. Ele analisa adensamento populacional, demanda por equipamentos urbanos e comunitários, uso e ocupação do solo, valorização imobiliária, geração de tráfego e demanda por transporte público, ventilação e iluminação, e paisagem urbana. O estudo ficou disponível para consulta de qualquer interessado no sítio e na sede da Secretaria de Urbanismo antes da audiência pública, e as suas conclusões viraram condicionantes do projeto.
[D3.14] Comprove a compatibilidade com o plano diretor, com o zoneamento e com as demais normas urbanísticas, por certidão do órgão competente. (Lei nº 10.257, de 2001, arts. 39 e 40) Exemplo fictício: A certidão de zoneamento de _______________ classifica o imóvel em zona que admite uso residencial multifamiliar e uso institucional, no qual se enquadram as unidades e os equipamentos do conjunto, com os parâmetros de taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, recuos e altura indicados. A Secretaria de Urbanismo declarou a compatibilidade com o plano diretor, inclusive quanto ao percentual de áreas verdes do bairro, preservado pela compensação, e quanto à zona especial de interesse social prevista para a região. Desafetação incompatível com o plano diretor é nula ainda que aprovada por unanimidade. Participação popular e manifestações obrigatórias Fundamento: Lei nº 10.257, de 2001, arts. 2º, II e XIII, e _______________; Lei nº 12.527, de 2011, art. 8º.
[D3.15] Ouça o órgão colegiado de política urbana e junte a manifestação, com data e resultado da votação. (Lei nº 10.257, de 2001, art. 43, I) Exemplo fictício: O Conselho Municipal da Cidade apreciou a proposta na reunião de _______________ e a aprovou por _______________ votos a _______________, com duas recomendações incorporadas ao projeto de lei: implantar a área verde compensatória antes da entrega das unidades e reservar percentual das unidades para famílias do próprio bairro, respeitados os critérios do plano local de habitação. A ata da reunião, com a lista de presença e o registro nominal da votação, integra o processo e foi publicada na página do Programa.