[D14.501] Mantenha a transparência ativa permanente: edital, quando houver, resultado e contrato publicados na internet, em local de fácil acesso, durante toda a concessão, independentemente de pedido. (Lei nº 12.527, de 2011, art. 8º, caput e § 1º, IV) Exemplo fictício: A página do local de execução no sítio do Programa reúne, de forma permanente, a ideia de origem, a lei, o laudo, o parecer, o edital do chamamento, a ata de julgamento, o contrato, as portarias de designação, os relatórios de fiscalização e as prestações de contas do rateio, e cada documento novo é acrescentado na data da sua assinatura.
[D14.502] Leve o contrato a registro na matrícula do imóvel, porque é o registro que constitui o direito real; sem ele, o concessionário tem apenas um contrato. Dado do Município, disponível na etapa de registro do contrato no cartório de imóveis; enquanto não existir, use _______________. (Lei nº 6.015, de 1973, art. 167, I, item 40, e Código Civil, art. 1.227) Exemplo fictício: A concessão foi registrada na matrícula do imóvel identificado na Lei nº _______________ em _______________, e a certidão atualizada, juntada aos autos, passou a exibir o direito real de uso em favor da organização, oponível a qualquer terceiro. Sem o registro, existe apenas contrato entre as partes, e o direito não acompanha o imóvel nem prevalece contra terceiro que venha a negociá-lo.
[D14.503] Registre a natureza de direito real da concessão, que figura na lista dos direitos reais do Código Civil, o que explica a exigência de registro e a oponibilidade contra terceiros. (Código Civil, art. 1.225, XII, incluído pela Lei nº 11.481, de 2007) Exemplo fictício: O parecer jurídico consignou que a concessão de direito real de uso integra o rol do art. 1.225 do Código Civil, de modo que, registrada, acompanha o imóvel e prevalece contra terceiros, diferentemente da permissão e da concessão comum de uso, que valem apenas entre as partes.
[D14.504] Tratando se de programa habitacional de interesse social, aplique o regime próprio: o contrato vale como escritura pública para todos os fins e serve de garantia real no financiamento habitacional. (Lei nº 10.257, de 2001, art. 48, I e II) Exemplo fictício: Inaplicável, porque o objeto da concessão são as áreas de convivência, e não lote destinado à moradia. O registro serve de guia para a etapa de titulação das unidades habitacionais do Programa, na qual o instrumento particular de concessão de direito real de uso valerá como escritura pública para todos os fins, dispensado o tabelião, e poderá servir de garantia no financiamento habitacional, na forma do Estatuto da Cidade.
[D14.505] Integrando a concessão um procedimento de regularização fundiária urbana, indique o instituto empregado e aplique as regras próprias da Reurb, inclusive a apuração do justo valor na modalidade de interesse específico. (Lei nº 13.465, de 2017, arts. 15, XI a XV, 16 e 65) Exemplo fictício: Inaplicável ao caso, registrado nos autos. Em ideia futura de regularização de ocupação consolidada em terreno municipal, a concessão de direito real de uso aparecerá entre os institutos da Reurb, com gratuidade na modalidade de interesse social e apuração de justo valor na de interesse específico.
[D14.506] Preenchendo o ocupante os requisitos legais de moradia, reconheça a concessão de uso especial para fins de moradia, que é direito subjetivo, e não escolha da Administração: posse até 22 de dezembro de 2016, por 5 anos ininterruptos, área de até 250 metros quadrados e uso para moradia própria ou da família. (Constituição Federal, art. 183, e Medida Provisória número 2.220, de 2001, arts. 1º a 9º, com a redação da Lei nº 13.465, de 2017) Exemplo fictício: Inaplicável ao objeto desta concessão, porque as áreas de convivência não se destinam a moradia. A verificação foi feita e certificada, porque a existência de ocupante com posse anterior ao marco legal para fins de moradia em qualquer parte da gleba transformaria o processo: o ocupante teria direito à concessão de uso especial para fins de moradia, que é direito subjetivo e não escolha da Administração, e o projeto do conjunto teria de respeitar essa situação.
[D14.507] Pertencendo o terreno à União, e não ao Município, siga o regime federal: o instrumento é a cessão, autorizada pelo Presidente da República ou autoridade delegada, com condições próprias. (Decreto-Lei nº 9.760, de 1946, art. 64, caput e § 3º, e Lei nº 9.636, de 1998, art. 18) Exemplo fictício: A certidão da matrícula comprova a propriedade do Município, afastando o regime federal. O registro alerta ideias futuras sobre terrenos de marinha ou próprios nacionais na região, nos quais o pedido não tramita na Prefeitura, e sim na Secretaria de Patrimônio da União, com instrumento e competências diferentes.
[D14.508] Classifique a receita, quando a concessão for onerosa: a retribuição é receita patrimonial, corrente, e não receita de capital, porque a propriedade não se transfere. (Lei nº 4.320, de 1964, art. 11, caput e §§ 1º e 2º) Exemplo fictício: A concessão é gratuita e não gera receita. O processo registrou, para o caso de concessão onerosa futura, como a da área destinada ao comércio de bairro, que a retribuição entraria como receita patrimonial corrente, na rubrica própria, sem as restrições que a lei impõe ao produto da alienação de bens, que é receita de capital.
[D14.509] Observe a regra de preservação do patrimônio: terminando o processo em alienação, e não em concessão, o produto da venda não financia despesa corrente. (Lei Complementar nº 101, de 2000, art. 44) Exemplo fictício: O parecer registrou, por contraste, que a escolha pela concessão preserva o patrimônio: o Município não vende o terreno, não gera receita de capital e não corre o risco de aplicar produto de alienação em despesa corrente, vedação que derrubaria a operação no controle externo.
[D14.510] Evidencie a variação patrimonial nos relatórios fiscais: a alienação de ativos e a aplicação dos recursos correspondentes aparecem no relatório resumido da execução orçamentária. Dado do Município, disponível na etapa de publicação dos relatórios fiscais do exercício; enquanto não existir, use _______________. (Lei Complementar nº 101, de 2000, art. 53, § 1º, III) Exemplo fictício: A concessão gratuita não gera alienação de ativo, e a nota explicativa do balanço patrimonial do exercício registrou o gravame do direito real de uso sobre a área identificada na Lei nº _______________, mantida no ativo do Município pelo valor do laudo, com remissão ao contrato e ao processo. Os relatórios fiscais do Município estão publicados em https://siconfi.tesouro.gov.br.
[D14.511] Fiscalize e registre o cumprimento da finalidade durante toda a concessão, com vistorias documentadas, porque o desvio precisa ser provado para resolver o contrato. Dado do Município, disponível na etapa de execução do contrato, a cada vistoria; enquanto não existir, use _______________. (Lei nº 14.133, de 2021, art. 92, XVIII, e Decreto-Lei nº 271, de 1967, art. 7º, § 3º) Exemplo fictício: A primeira vistoria semestral, em _______________, verificou a abertura do espaço ao público no horário pactuado, a conservação do mobiliário e das áreas verdes, a realização das atividades do projeto de gestão e o valor do rateio cobrado dos moradores, com relatório fotográfico juntado ao processo e publicado na página do conjunto. As vistorias seguintes acompanham a evolução e registram as pendências com prazo de correção.
[D14.512] Afaste, por documento, as condutas que caracterizam improbidade nesse tipo de contratação: permitir o uso do bem sem as formalidades legais, doar sem observância das formalidades e permitir a utilização por valor inferior ao de mercado sem autorização. (Lei nº 8.429, de 1992, art. 10, caput e II, III e IV, com a redação da Lei nº 14.230, de 2021) Exemplo fictício: O processo demonstra, peça por peça, que nenhuma das três condutas ocorre: o uso foi formalizado por lei, escritura e registro; nada foi doado, porque a propriedade permanece com o Município; e a gratuidade foi expressamente autorizada por lei específica, com o benefício quantificado por laudo, afastando a cessão por valor inferior ao de mercado sem autorização.
[D14.513] Monte a minuta do contrato em peça única, com preâmbulo, cláusulas numeradas na ordem em que foram respondidas neste Anexo, fecho, local, data e espaço para as assinaturas das partes e de duas testemunhas, porque é essa peça que o tabelião lavra e o cartório registra. O texto da minuta pode ser proposto desde já e integra o Edital. Os dados do concessionário, o número do contrato e a data da escritura só existem depois da seleção. Até essa etapa, preencha com _______________. (Lei nº 14.133, de 2021, arts. 91 e 92, e Código Civil, art. 108) Exemplo fictício: A minuta abre com a qualificação do Município, da organização concessionária e da lei autorizativa, e segue com as cláusulas na ordem em que foram respondidas neste Anexo: objeto e identificação do imóvel pela matrícula; finalidade específica; prazo e gratuidade com o benefício quantificado; encargos de manutenção, abertura ao público e atividades; regra de rateio de custo com os moradores; tributos e despesas de consumo; benfeitorias; transferência mediante anuência; fiscalização e vistorias; cláusula resolutória e reversão; casos de extinção; responsabilidade civil; publicidade e registro; sanções; casos omissos; e foro. Fecha com local, data, signatários e duas testemunhas.
[D14.514] Liste os documentos que acompanham a minuta como anexos do próprio contrato, para que a escritura seja lavrada sem diligência complementar. (Lei nº 6.015, de 1973, art. 225, e Lei nº 14.133, de 2021, art. 92, I) Exemplo fictício: Acompanham a minuta: certidão de inteiro teor da matrícula atualizada; planta e memorial descritivo assinados por responsável técnico; cópia da lei autorizativa; laudo de avaliação; projeto de gestão do espaço aprovado, com o cronograma das atividades; certidões de regularidade da organização; ata de julgamento do chamamento; e parecer jurídico. A lista consta da última cláusula da minuta, e cada documento é conferido pelo tabelião no ato da lavratura.